以学习促提升，以交流促成长。11月19日下午，在我所A区一楼会议室组织开展以《说说房子那些事儿》为题的主题知识讲座。此次培训由我所副主任张永民律师主讲，全体实习律师以及部分执业律师参加。

讲座中张律师引入大量的生活实例，并用丰富的知识和生动的语言，针对房屋租赁、房屋买卖的风险与防范、房子与婚姻、限购政策的影响等方面进行了深入浅出的讲解。

首先第一部分中，张律师围绕房屋租赁的相关问题，为大家总结介绍了关于特殊房屋租赁合同效力、转租、营业执照、装修、出租人断水断电、返迁与停产停业损失补偿等问题。并指出，未取得房屋产权证的房屋租赁合同未必无效，但建设工程规划许可证必须要有。而对于租赁合同到期、欠付租金的情况，出租人收回房屋可以自行维权 。但要注意的是，私力救济并不违法，但私力救济要合理有据，即对方确实违约，并且要措施得当，防止影响诉讼，避免诉讼后采取不当措施。

第二部分房屋买卖的风险与防范，张律师主要分为两个模块。首先是关于商品房买卖问题，张律师强调买房者面对开发商永远处于弱势，首先要确认房屋是否具备销售条件，这是可以核查的，开发商的相关证件也会被要求公示，如果没有公示一定要注意核实。面对买学区房却上不了名校、名不符实的配套设施等虚假宣传问题，要注意不轻信广告宣传，多收集与查证房屋信息，多亲自核实，尽量书面约定，注意保留证据与免责条款。

其次是二手房买卖的风险与防范，张律师提醒大家要注意二手车位交易的税费问题，接着对于二手房交易过程的出卖人身份、房屋权属、房屋性质及土地使用年限、附属设施、户口问题、几个重要时间点的约定、定金、阴阳合同、附随义务、违约责任、合同签订等十余个话题进行了相关的说明。最后张律师给出了纠纷产生时的应对措施。

第三部分是关于房子与婚姻的相关问题，张律师首先讲解了《婚姻法》对夫妻共同财产、个人财产的划分原则，然后细致讲解了几类特殊问题的处理，比如婚后一方父母出资买房登记在自己一方子女名下，此行为视为对单方子女的赠与行为，如果登记在双方名下则属于对于双方的赠与行为；婚后以父母的名义购买房改房，登记在父母名下则视为父母的房产等等。

第四部分，张律师分享了限购政策的影响。对已办理网签的合同要求继续履行的处理原则是，可以判决出卖人继续履行办理过户登记手续。对未办理网签的合同要求继续履行的情况，则是若具备资格的继续履行，需提交证据证明，双方均自认也不允许；不具备资格的不能继续履行，合同只能解除。随后张律师还详细阐述了对“京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则，对规避住房限购政策的借名买房合同的处理原则，以及合同签订后卖方毁约加价，买方请求支付违约金的处理原则。

讲座临近结束，张律师结合律师行业实际为青年律师答疑解惑，现场气氛热烈。讲座历时两个半小时但大家仍意犹未尽，在座律师感觉受益匪浅。

天津益清律师事务所

2017年11月19日